La détention de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) via une structure holding patrimoniale représente une stratégie d’investissement sophistiquée qui séduit de plus en plus d’investisseurs fortunés. Cette approche permet d’optimiser la fiscalité applicable aux revenus générés par les SCPI tout en facilitant la transmission du patrimoine. Les SCPI, véhicules d’investissement immobilier collectif, offrent une diversification et une mutualisation des risques appréciables. Leur intégration dans une holding patrimoniale peut transformer considérablement le traitement fiscal des revenus qu’elles génèrent et modifier les conditions de leur transmission. Ce guide analyse les multiples dimensions de cette stratégie patrimoniale, ses avantages fiscaux, ses contraintes juridiques et les configurations optimales selon différents profils d’investisseurs.
Fondamentaux des SCPI et structures holding : une alliance stratégique
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) constituent un véhicule d’investissement immobilier indirect permettant aux particuliers d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié avec une mise de fonds limitée. Leur fonctionnement repose sur la collecte de capitaux auprès d’un grand nombre d’investisseurs, fonds ensuite investis dans l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier générant des revenus locatifs redistribués sous forme de dividendes.
Ces sociétés se déclinent en plusieurs catégories : SCPI de rendement (investissant principalement dans l’immobilier d’entreprise), SCPI fiscales (axées sur les dispositifs de défiscalisation comme Pinel ou Malraux) ou encore SCPI diversifiées. Leur attrait principal réside dans la mutualisation des risques et l’accessibilité à des classes d’actifs immobiliers généralement hors de portée des investisseurs individuels.
Parallèlement, une holding patrimoniale représente une structure juridique, généralement constituée sous forme de société civile (SC) ou de société par actions simplifiée (SAS), dont l’objet principal est de détenir et gérer des participations dans d’autres sociétés. Cette structure agit comme une enveloppe juridique et fiscale qui centralise la propriété d’actifs variés, dont peuvent faire partie les parts de SCPI.
Synergie entre SCPI et holding patrimoniale
L’intégration de SCPI au sein d’une holding patrimoniale crée une architecture juridique et fiscale sophistiquée offrant plusieurs avantages :
- Optimisation de la fiscalité applicable aux revenus distribués par les SCPI
- Facilitation de la transmission patrimoniale
- Protection du patrimoine vis-à-vis des créanciers personnels
- Maintien d’une unité de direction dans la gestion des actifs
Cette combinaison permet notamment de transformer la nature fiscale des revenus perçus. En effet, lorsque des parts de SCPI sont détenues directement par un particulier, les revenus qu’elles génèrent sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En revanche, lorsque ces mêmes parts sont détenues par l’intermédiaire d’une holding, le traitement fiscal diffère substantiellement selon le régime fiscal de la holding.
Pour appréhender pleinement les enjeux de cette structuration, il convient d’examiner les caractéristiques juridiques et fiscales propres à chaque véhicule. Une holding peut être constituée sous différentes formes (SAS, SARL, SC) et opter pour divers régimes fiscaux (IS ou IR), chacun présentant des avantages et inconvénients spécifiques au regard de la détention de SCPI.
La pertinence de cette structuration dépend largement des objectifs patrimoniaux de l’investisseur : recherche de revenus réguliers, constitution d’un capital à long terme, préparation de la transmission, optimisation fiscale globale. L’analyse approfondie de ces paramètres constitue un préalable indispensable à la mise en place d’une telle stratégie.
Régimes fiscaux applicables : holding à l’IS versus holding à l’IR
Le choix du régime fiscal de la holding patrimoniale détenant des parts de SCPI représente une décision stratégique fondamentale qui conditionnera l’ensemble du traitement fiscal des revenus générés et leur distribution ultérieure. Deux options principales s’offrent aux investisseurs : la holding soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou celle soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
Holding soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
Lorsque la holding est soumise à l’IS, les revenus fonciers et les plus-values générés par les SCPI subissent une transformation notable sur le plan fiscal. Ces revenus sont imposés au niveau de la société holding selon les règles de l’IS, actuellement au taux de 25% (ou 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices pour les PME éligibles).
Les dividendes versés par les SCPI à la holding bénéficient d’une fiscalité avantageuse grâce au régime mère-fille, à condition que la holding détienne au moins 5% du capital de la SCPI pendant deux ans minimum. Dans ce cas, les dividendes sont exonérés d’IS à hauteur de 95%, seule une quote-part de frais et charges de 5% restant imposable.
Concernant les plus-values réalisées lors de la cession de parts de SCPI, elles sont intégrées au résultat imposable de la holding et taxées au taux normal de l’IS. Toutefois, si les parts ont été détenues depuis au moins deux ans et sont qualifiées de titres de participation, le régime des plus-values à long terme peut s’appliquer, permettant une exonération à hauteur de 88% de la plus-value (seule une quote-part de 12% étant imposable).
L’un des avantages majeurs de cette configuration réside dans la possibilité de constituer une réserve de trésorerie au sein de la holding. Les bénéfices imposés à l’IS peuvent être conservés dans la société sans distribution obligatoire aux associés, permettant ainsi de différer l’imposition personnelle et de réinvestir les fonds dans de nouveaux actifs.
Holding soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
À l’inverse, une holding transparente fiscalement (typiquement une Société Civile non soumise à l’IS) verra ses résultats imposés directement entre les mains de ses associés, selon leur quote-part dans le capital. Dans cette configuration, les revenus fonciers générés par les SCPI conservent leur nature fiscale et sont imposés selon les règles applicables aux revenus fonciers dans le patrimoine personnel des associés de la holding.
Les revenus fonciers perçus par la holding transparente sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (tranche marginale pouvant atteindre 45%) majoré des prélèvements sociaux (17,2%), sans possibilité de bénéficier du régime mère-fille.
Quant aux plus-values immobilières réalisées lors de la cession de parts de SCPI, elles sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec notamment un abattement pour durée de détention permettant une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
- Holding à l’IS : Imposition des bénéfices au taux de 25% (ou 15% sous conditions)
- Holding à l’IR : Imposition des bénéfices au barème progressif de l’IR (jusqu’à 45%) + 17,2% de prélèvements sociaux
Le choix entre ces deux régimes doit s’effectuer en fonction de multiples paramètres : niveau de revenus de l’investisseur, taux marginal d’imposition, horizon d’investissement, objectifs de distribution ou de capitalisation, stratégie de transmission patrimoniale. Une analyse personnalisée approfondie s’avère indispensable pour déterminer la structure optimale.
Stratégies d’optimisation fiscale via la holding patrimoniale
L’intégration de SCPI au sein d’une holding patrimoniale ouvre la voie à diverses stratégies d’optimisation fiscale qui peuvent significativement améliorer le rendement net des investissements. Ces stratégies doivent être conçues en fonction des objectifs spécifiques de l’investisseur et de sa situation fiscale globale.
Capitalisation des revenus et effet de levier fiscal
L’un des avantages majeurs d’une holding à l’IS réside dans sa capacité à servir de bouclier fiscal en permettant la capitalisation des revenus. Lorsque les dividendes perçus des SCPI sont conservés au sein de la holding plutôt que distribués aux associés, ils ne subissent que l’imposition au niveau de la société (25% maximum), évitant ainsi la fiscalité personnelle qui peut atteindre 45% d’IR plus 17,2% de prélèvements sociaux.
Cette capitalisation crée un effet de levier fiscal considérable : la somme disponible pour réinvestissement est substantiellement plus élevée que dans le cas d’une détention directe des SCPI. À titre d’exemple, pour 100 € de revenus locatifs :
- Détention directe : après IR (45%) et prélèvements sociaux (17,2%), il reste environ 37,80 € disponibles pour réinvestissement
- Détention via holding à l’IS : après imposition à 25%, il reste 75 € disponibles
Cette différence de près de 37,20 € sur 100 € de revenus représente, sur la durée, un facteur d’accélération patrimoniale significatif. Les fonds ainsi conservés peuvent être réinvestis dans de nouvelles parts de SCPI ou d’autres actifs, amplifiant l’effet de capitalisation.
Déductibilité des charges financières et optimisation du levier bancaire
La holding patrimoniale peut recourir à l’endettement pour financer l’acquisition de parts de SCPI, générant ainsi des charges financières déductibles fiscalement. Dans le cas d’une holding à l’IS, les intérêts d’emprunt sont intégralement déductibles du résultat imposable (sous réserve des limitations liées aux règles de sous-capitalisation et du plafonnement de déductibilité des charges financières nettes à 30% de l’EBITDA fiscal ou 3 millions d’euros).
Cette déductibilité permet d’optimiser le levier bancaire et d’améliorer le rendement des capitaux propres investis. La stratégie consistant à financer l’acquisition de SCPI par emprunt au sein de la holding peut s’avérer particulièrement efficace dans un contexte de taux d’intérêt bas et de rendements locatifs attractifs.
Arbitrage entre distribution et mise en réserve
La holding à l’IS offre une flexibilité précieuse en permettant aux associés de moduler les distributions en fonction de leurs besoins personnels et de leur situation fiscale. Cette modulation peut suivre plusieurs logiques :
- Distribution minimale en phase d’accumulation patrimoniale
- Distribution calibrée pour optimiser le niveau d’imposition personnelle des associés
- Distribution accrue en période de besoin de revenus complémentaires (retraite, projet spécifique)
Les dividendes distribués par la holding à ses associés personnes physiques sont soumis à la flat tax de 30% (12,8% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux) ou, sur option, au barème progressif de l’IR après abattement de 40% plus prélèvements sociaux. Cette fiscalité, bien que significative, intervient uniquement sur les sommes effectivement distribuées, laissant à l’investisseur le contrôle du timing de l’imposition.
Pour les investisseurs disposant déjà de revenus élevés, la stratégie de mise en réserve systématique au sein de la holding permet d’éviter d’alourdir leur pression fiscale immédiate tout en constituant un capital qui pourra être mobilisé ultérieurement, potentiellement dans une période où leur taux marginal d’imposition sera plus favorable.
Niche fiscale de la holding animatrice
Une stratégie plus sophistiquée consiste à structurer la holding comme une holding animatrice. Ce statut particulier est accordé aux holdings qui, au-delà de la simple détention de participations, exercent une activité commerciale propre ou participent activement à la conduite de la politique de leurs filiales et à leur contrôle.
Une holding animatrice peut bénéficier de certains avantages fiscaux significatifs, notamment l’éligibilité au Pacte Dutreil permettant une exonération partielle de droits de donation ou de succession (à hauteur de 75% de la valeur des titres) ou au dispositif de réduction d’impôt pour souscription au capital de PME (IR-PME).
Toutefois, la qualification de holding animatrice reste complexe à obtenir dans le contexte d’une détention de SCPI, ces dernières étant des véhicules d’investissement passifs. Cette stratégie nécessite généralement de combiner la détention de SCPI avec d’autres participations dans des sociétés opérationnelles sur lesquelles la holding exerce un rôle actif.
Impact sur la transmission patrimoniale et protection des actifs
Au-delà des considérations fiscales immédiates, la détention de SCPI via une holding patrimoniale présente des avantages substantiels en matière de transmission et de protection du patrimoine. Cette dimension prend une importance particulière dans une optique de gestion patrimoniale à long terme.
Facilitation de la transmission des parts sociales
La holding patrimoniale constitue un outil privilégié pour organiser la transmission du patrimoine aux héritiers. Au lieu de transmettre directement des parts de multiples SCPI, potentiellement soumises à des règles de transmission différentes, les donateurs peuvent transmettre des parts de la holding, simplifiant considérablement l’opération juridique.
Cette approche présente plusieurs avantages techniques :
- Unicité de l’actif transmis (parts de la holding plutôt que parts de multiples SCPI)
- Possibilité de transmettre progressivement le capital via des donations échelonnées
- Maintien de l’unité économique du patrimoine malgré sa division juridique
- Conservation du contrôle par les donateurs via des mécanismes statutaires appropriés
En matière fiscale, la transmission de parts d’une holding détenant des SCPI peut bénéficier de plusieurs dispositifs d’optimisation :
Le démembrement de propriété permet aux donateurs de transmettre la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit, réduisant ainsi l’assiette taxable tout en maintenant les droits aux revenus. La valeur fiscale de la nue-propriété est déterminée selon un barème légal basé sur l’âge de l’usufruitier, ce qui peut représenter une réduction significative des droits de donation.
Dans certaines configurations, notamment lorsque la holding détient également des actifs professionnels ou peut être qualifiée de holding animatrice, le Pacte Dutreil peut s’appliquer, permettant une exonération de 75% de la valeur des titres transmis, sous réserve d’engagements de conservation.
Protection contre les risques professionnels et personnels
La détention indirecte de SCPI via une holding offre une protection accrue contre divers risques patrimoniaux. Pour les professionnels exerçant une activité à risque (professions libérales, entrepreneurs), cette structure permet d’isoler une partie du patrimoine des aléas de l’activité professionnelle.
En effet, les créanciers professionnels n’ont généralement pas d’accès direct aux actifs logés dans la holding patrimoniale, sauf en cas de confusion de patrimoine ou d’abus de bien social. Cette séparation constitue une forme de blindage patrimonial particulièrement précieuse.
Dans le contexte personnel, la holding peut également offrir une protection en cas de divorce ou de succession conflictuelle. Les statuts de la holding peuvent prévoir des clauses spécifiques concernant l’agrément de nouveaux associés, limitant ainsi les risques d’intrusion d’un tiers indésirable dans la structure familiale à l’occasion d’un divorce ou d’une succession.
Préservation de l’unité de direction patrimoniale
L’un des défis majeurs des transmissions patrimoniales réside dans le maintien d’une unité de direction après la dispersion du capital entre plusieurs héritiers. La holding patrimoniale permet de répondre efficacement à cette problématique en centralisant les décisions d’investissement et de gestion.
Plusieurs mécanismes juridiques peuvent être mis en place au sein des statuts de la holding pour assurer cette continuité :
- Création de différentes catégories d’actions avec des droits de vote différenciés
- Mise en place d’un conseil de famille ou d’un comité stratégique
- Rédaction d’un pacte d’associés organisant la gouvernance
- Nomination d’un gérant statutaire difficilement révocable
Ces dispositions permettent de distinguer la propriété économique (droit aux dividendes) du pouvoir de décision, évitant ainsi les blocages décisionnels qui pourraient résulter d’une dispersion du capital entre héritiers aux objectifs divergents.
La holding patrimoniale peut ainsi devenir le lieu d’expression d’une véritable gouvernance familiale autour du patrimoine constitué, favorisant la transmission non seulement des actifs mais également des valeurs et de la vision patrimoniale qui ont présidé à leur constitution.
Aspects pratiques et mise en œuvre opérationnelle
La mise en place d’une structure holding pour la détention de SCPI nécessite une approche méthodique et rigoureuse, tenant compte de nombreux paramètres juridiques, fiscaux et financiers. Cette section aborde les aspects pratiques de cette stratégie patrimoniale.
Choix de la forme juridique et des statuts adaptés
La première étape consiste à sélectionner la forme juridique la plus adaptée aux objectifs poursuivis. Plusieurs options s’offrent à l’investisseur :
La Société Civile (SC) présente l’avantage d’une grande souplesse statutaire et d’une gouvernance simplifiée. Elle peut opter pour l’IR (transparence fiscale) ou pour l’IS. Son inconvénient principal réside dans la responsabilité indéfinie des associés, bien que cette responsabilité soit limitée aux dettes sociales et proportionnelle à leur participation.
La Société par Actions Simplifiée (SAS) offre une limitation totale de responsabilité des associés et une grande liberté statutaire. Elle est nécessairement soumise à l’IS et présente un formalisme plus important que la SC, notamment en matière comptable. Elle se prête particulièrement bien aux structures associant plusieurs familles ou comportant des investisseurs extérieurs.
La Société à Responsabilité Limitée (SARL) peut constituer une alternative à la SAS, avec un formalisme moins lourd mais une flexibilité statutaire moindre. Elle est généralement soumise à l’IS mais peut opter pour l’IR sous certaines conditions (SARL de famille notamment).
Le choix entre ces différentes formes juridiques doit s’effectuer en fonction de plusieurs critères :
- Nombre et qualité des associés envisagés
- Régime fiscal souhaité (IS ou IR)
- Niveau de protection patrimoniale recherché
- Modalités de gouvernance prévues
- Stratégie de transmission envisagée
Une attention particulière doit être portée à la rédaction des statuts de la holding, qui devront préciser notamment :
L’objet social, qui doit être suffisamment large pour permettre la détention de parts de SCPI mais également d’autres actifs si une diversification est envisagée ultérieurement.
Les modalités de gouvernance, avec la définition précise des pouvoirs du dirigeant et des décisions requérant l’accord préalable des associés.
Les clauses relatives à la transmission des parts sociales ou actions, incluant d’éventuelles clauses d’agrément, de préemption ou d’inaliénabilité temporaire.
Modalités d’apport et financement de la structure
La constitution du capital de la holding patrimoniale peut s’effectuer selon différentes modalités :
L’apport en numéraire représente la solution la plus simple : les associés fondateurs versent des fonds qui seront ensuite utilisés pour acquérir des parts de SCPI. Cette approche ne soulève pas de problématiques fiscales particulières mais nécessite une liquidité immédiate.
L’apport de parts de SCPI existantes constitue une alternative fréquente. Dans ce cas, les associés transfèrent à la holding des parts de SCPI qu’ils détiennent déjà en direct. Cette opération doit être analysée avec attention car elle peut générer une plus-value imposable si la valeur d’apport est supérieure à la valeur d’acquisition initiale. Des dispositifs de report d’imposition peuvent toutefois s’appliquer sous certaines conditions.
Le financement bancaire peut compléter les apports des associés. La holding peut souscrire un emprunt pour financer l’acquisition de parts de SCPI, créant ainsi un effet de levier financier et fiscal. Cette stratégie est particulièrement pertinente dans un contexte de taux d’intérêt bas et de rendements locatifs attractifs.
Gestion comptable et administrative
La détention de SCPI via une holding implique des obligations comptables et administratives qu’il convient d’anticiper :
Une holding à l’IS est soumise aux obligations comptables des sociétés commerciales, comprenant l’établissement de comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe), la tenue d’une comptabilité d’engagement et le dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce.
Une société civile à l’IR bénéficie d’obligations comptables allégées mais doit néanmoins tenir une comptabilité permettant de déterminer avec précision le résultat fiscal à répartir entre les associés.
Dans tous les cas, la gestion administrative de la holding génère des coûts qu’il convient d’intégrer dans l’analyse de rentabilité globale du montage :
- Honoraires d’expertise-comptable pour l’établissement des comptes annuels
- Frais juridiques liés aux formalités annuelles et aux modifications statutaires éventuelles
- Coûts bancaires liés à la gestion des comptes de la société
- Éventuels honoraires de conseil en gestion de patrimoine pour le pilotage de la stratégie d’investissement
Ces coûts, généralement compris entre 2 000 € et 5 000 € annuels selon la taille et la complexité de la structure, doivent être mis en perspective avec les économies fiscales réalisées et les avantages patrimoniaux obtenus.
Suivi et adaptation de la stratégie dans le temps
La mise en place d’une holding patrimoniale pour détenir des SCPI s’inscrit dans une perspective de long terme. Il est donc fondamental de prévoir des mécanismes de suivi et d’adaptation de la stratégie :
Une revue annuelle de la performance des SCPI détenues permet d’évaluer la pertinence des choix d’investissement et d’envisager d’éventuels arbitrages entre différentes SCPI ou classes d’actifs.
Un audit fiscal périodique vise à s’assurer que la structure demeure optimale au regard des évolutions législatives et de la situation personnelle des associés.
Une planification successorale régulièrement actualisée garantit que les mécanismes de transmission prévus restent adaptés à l’évolution de la composition familiale et des objectifs patrimoniaux.
La flexibilité constitue l’un des atouts majeurs d’une holding patrimoniale. Les statuts peuvent être modifiés, le capital peut être ouvert à de nouveaux associés, la politique de distribution peut évoluer, et la holding peut même changer de régime fiscal sous certaines conditions.
Perspectives et évolutions : adapter sa stratégie dans un environnement changeant
Les stratégies d’optimisation fiscale et patrimoniale utilisant des holdings pour détenir des SCPI s’inscrivent dans un environnement juridique, fiscal et économique en constante évolution. Maintenir l’efficacité de ces structures sur le long terme exige une veille active et une capacité d’adaptation.
Anticipation des évolutions législatives et fiscales
Le cadre fiscal applicable aux revenus immobiliers et aux sociétés fait l’objet de modifications régulières qui peuvent impacter significativement la pertinence des montages existants. Plusieurs tendances de fond méritent une attention particulière :
La fiscalité des sociétés a connu une évolution favorable ces dernières années avec la baisse progressive du taux de l’IS à 25%. Cette tendance pourrait se poursuivre ou s’inverser selon les orientations politiques futures et les contraintes budgétaires de l’État.
La fiscalité de l’immobilier fait régulièrement l’objet de réformes, tant concernant les revenus locatifs que les plus-values. L’instauration de mesures comme l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) témoigne d’une volonté de cibler spécifiquement le patrimoine immobilier dans certaines politiques fiscales.
Les dispositifs anti-abus se multiplient pour limiter certaines pratiques d’optimisation fiscale agressive. La jurisprudence relative à l’abus de droit fiscal s’enrichit constamment, précisant les contours de ce qui relève de l’optimisation légitime ou de l’évasion fiscale répréhensible.
Face à ces évolutions, plusieurs approches peuvent être adoptées :
- Privilégier les structures dont la légitimité économique est incontestable
- Diversifier les approches patrimoniales pour ne pas concentrer tous les risques fiscaux sur un seul type de montage
- Prévoir dans les statuts des mécanismes de flexibilité permettant d’adapter la structure aux évolutions législatives
Adaptation aux cycles économiques et immobiliers
La performance des SCPI est étroitement liée aux cycles économiques et immobiliers. La stratégie de la holding doit intégrer cette dimension cyclique et prévoir des mécanismes d’adaptation :
En phase de croissance économique et de hausse des valeurs immobilières, la priorité peut être donnée à l’acquisition de nouvelles parts de SCPI ou à la diversification vers d’autres classes d’actifs. La holding peut alors adopter une politique de distribution limitée pour maximiser sa capacité d’investissement.
En période de ralentissement ou de crise, l’accent peut être mis sur la préservation du capital et la sécurisation des flux de trésorerie. Une politique de distribution plus généreuse peut être envisagée pour soutenir les revenus des associés potentiellement affectés par la conjoncture.
La diversification au sein même du portefeuille de SCPI constitue un levier d’adaptation aux cycles économiques. Cette diversification peut s’opérer selon plusieurs axes :
- Diversification sectorielle (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel)
- Diversification géographique (Paris, régions, Europe)
- Diversification des stratégies (rendement, capitalisation, opportuniste)
La holding patrimoniale offre un cadre idéal pour piloter cette diversification de manière centralisée et cohérente, en adaptant l’allocation d’actifs aux différentes phases du cycle immobilier.
Intégration des nouveaux véhicules d’investissement
L’univers des véhicules d’investissement immobilier s’enrichit constamment de nouvelles solutions qui peuvent compléter ou concurrencer les SCPI traditionnelles :
Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) présentent une liquidité supérieure aux SCPI et une diversification intégrant une poche financière, mais au prix d’une volatilité plus élevée.
Les SCI d’assurance-vie permettent d’accéder à l’immobilier via le cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie, combinant ainsi les avantages des deux univers.
Les fonds immobiliers européens offrent une exposition à des marchés immobiliers étrangers avec des caractéristiques fiscales spécifiques.
Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) proposent une exposition à l’immobilier via des titres cotés, avec une grande liquidité mais une volatilité accrue.
Une holding patrimoniale bien structurée peut intégrer ces différents véhicules au sein d’une stratégie globale cohérente. Les statuts de la holding doivent être suffisamment larges pour permettre ces investissements diversifiés, et la gouvernance doit prévoir les expertises nécessaires à leur pilotage.
Vers une gestion patrimoniale globale et intégrée
La détention de SCPI via une holding s’inscrit idéalement dans une approche patrimoniale globale intégrant l’ensemble des dimensions de la gestion de fortune :
La dimension familiale concerne la transmission du patrimoine et l’association progressive des générations suivantes à sa gestion. La holding peut servir de cadre à cette transmission en permettant l’entrée graduelle des enfants au capital et leur implication dans la gouvernance.
La dimension philanthropique prend une importance croissante pour de nombreuses familles fortunées. La holding peut intégrer cette dimension en prévoyant des mécanismes de soutien à des causes choisies, potentiellement avec des avantages fiscaux associés.
La dimension internationale s’impose dans un monde globalisé où les familles elles-mêmes deviennent transnationales. La structure de holding doit alors s’adapter à cette réalité en prévoyant des mécanismes compatibles avec la mobilité géographique des associés.
Dans cette perspective élargie, la holding détenant des SCPI n’est plus seulement un outil d’optimisation fiscale mais devient le cadre d’expression d’une véritable stratégie patrimoniale familiale sur plusieurs générations.
Cette vision holistique nécessite une coordination étroite entre les différents conseils de la famille (notaire, avocat, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine) et la mise en place d’une gouvernance familiale structurée autour du patrimoine commun.